Le CrowdFunding Immobilier, une alternative au financement de la réhabilitation de bureaux en logements ?

Le CrowdFunding Immobilier, une alternative au financement de la réhabilitation de bureaux en logements ?

La crise du logement en France, marquée par une hausse des prix de logement en moyenne de plus de 10% par an, s’est particulièrement accentuée ces dernières années. Pour combler le déficit il faudrait construire 75 000 logements supplémentaires par an en France. Et le manque de terrains à bâtir n’arrange rien mais accentue la motivation à la rénovation d’immeubles anciens et obsolescents.

En parallèle, avec 52 millions de mètres carrés, le parc de bureaux francilien est le plus important d’Europe devant Londres. Et pourtant ce n’est pas moins de 7.5 % de bureaux qui sont vacants soit environ 3.9 millions de mètres carrés ce qui équivaut à presqu’une année de « manque de logements » (50 à 70 000 logements).

Ces deux points convergents l’un vers l’autre ont amené quelques acteurs de l’immobilier à se tourner vers la réhabilitation de bureaux en logements. Si les investisseurs institutionnels semblent avoir un manque d’appétit pour les logements, les acteurs les plus concernés par ces opérations de transformation sont les promoteurs immobiliers (55% des permis déposés).

CrowdFunding Immobilier Réhabilitation de Bureaux en Logements

Or, une opération de production immobilière s’étendant sur une longue durée, deux à cinq années en moyenne, d’importants capitaux sont nécessaires au maître d’ouvrage. En effet, si la réhabilitation de bureaux en logements est la résultante d’une équation économique, juridique et technique complexe, l’aspect financier reste un point important.

Le financement d’une opération de transformation peut alors se faire de plusieurs façons :

  • les établissements bancaires et financiers,
  • les investisseurs qui acquièrent l’immeuble à but locatif,
  • les utilisateurs.

À travers la financiarisation de l’immobilier d’entreprise, le rôle des banques a beaucoup évolué en quelques décennies. Plus précisément, ces établissements peuvent octroyer différents types de crédits d’accompagnement aux promoteurs ou aux acquéreurs mais également se positionner en tant qu’associés en participant au montage de l’opération immobilière. À ce niveau, « les financiers participent au financement de l’opération immobilière soit en assurant à eux seuls la totalité du financement […] soit en assurant le financement de façon partielle et en complétant ainsi les fonds investis par d’autres financiers et par le promoteur » explique Nappi-Choulet en 2012.

Même si certains acteurs comme c’est le cas de SOCFIM, filiale du Crédit Foncier se spécialisent dans le financement des promoteurs et « sociétés marchand de biens et de fonds d’investissements immobiliers qui contribuent ainsi à la rénovation du parc existant, il semble toutefois difficile pour certains promoteurs indépendants, plus « petits » d’obtenir des financements face aux « ténors de la promotion ».

Les conseils régionaux peuvent aussi proposer des aides souvent sous la forme de prêt à taux zéro, d’avances remboursables ou de subventions.

Alors dans ce contexte, et si à l’image du Prêt Bureau Logement (PBL) Prêt à taux fixe accordé par le Comptoir des Entrepreneurs et le Crédit Foncier pour une durée de 8, 10, 12 ou 15 ans aux personnes fixes ou morales et qui permettait de financer la totalité des travaux de réhabilitation de bureaux en logements (pour un usage minimal de 5 ans) dans les années 90 ?

Ainsi les promoteurs ayant recours au CrowdFunding Immobilier et en partageant leur marge avec tous les associés pourraient justifier d’equity plus importante et ainsi convaincre plus facilement les établissements bancaires de leur accorder un prêt.

Certains acteurs comme c’est le cas de Canberra-Immo semblent vouloir se positionner sur ce segment. En effet, l’entreprise étudie actuellement deux projets aux montages différents visant à la réhabilitation de bureaux en logements :

  • le premier propose d’investir au capital d’une PME de réhabilitation immobilière en vue notamment de transformation de bureaux en logements
  • le second propose d’investir dans la transformation d’un plateau de bureaux en 8 logements.

 

Et vous qu’en pensez-vous ? Le CrowdFunding Immobilier peut-il être un levier facilitant la réhabilitation de bureaux en logements ? N’hésitez pas à commenter ci-après !

14 thoughts on “Le CrowdFunding Immobilier, une alternative au financement de la réhabilitation de bureaux en logements ?

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